Аренда коммерческой недвижимости: что нужно знать арендаторам и собственникам

Правильный выбор объекта аренды напрямую влияет на успех бизнеса: удобное расположение и презентабельный вид привлекает и покупателей, и сотрудников. Но, кроме локации, есть и другие важные критерии оценки помещения, которые следует учитывать перед заключением договора с арендодателем.

Рассмотрим, как арендатору не ошибиться и снять достойный объект, избежав потенциальных рисков, а собственнику выгодно сдать помещение. 

Аренда помещения для бизнеса

Что нужно знать арендатору

Сдать в аренду нежилое помещение может как юридическое, так и физическое лицо, которое принято называть арендодателем. Арендатором же согласно закону выступает только юридическое лицо или ИП. Соответственно, чтобы снять объект для коммерческих целей, нужны документы, подтверждающие статус предпринимателя.

Выбор недвижимости для ведения бизнеса – процесс индивидуальный. Он зависит от сферы деятельности и особенностей оказываемых услуг или реализуемых товаров. Но существуют и общие правила, принимая во внимание которые, можно избежать многих проблем в дальнейшем и развить свое дело. 

По каким критериям искать помещение

Основной фактор, который нельзя игнорировать, собираясь арендовать помещение – это его расположение. От локации зависит поток клиентов, а значит, и прибыль. Если деятельность связана с торговлей, то место должно быть максимально проходным, тогда как для сферы услуг – это не столь значимо.  

Как показывает практика, наиболее популярными среди предпринимателей малого бизнеса локациями считаются спальные районы с высокой концентрацией населения. Аренда бизнес-офисов больше востребована в центральной части больших городов.

Помещение для коммерции должно иметь презентабельный вид и удобный для клиентов вход

Стоимость аренды коммерческой недвижимости в центре населенного пункта гораздо выше по сравнению с окраинами. Однако, арендаторы пользуются бонусами расположения: развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, презентабельностью объекта.

Наличие удобного подъезда и паркинга всегда является преимуществом. Особенно, когда речь идет о больших городах с высоким дорожным трафиком.

Технические характеристики помещения влияют на затраты арендатора на обслуживание и косметический ремонт. Чем оснащеннее объект, тем меньше финансов придется вкладывать в процессе его использования.

Исправность инженерных коммуникаций, наличие нужного напряжения в электросети, материалы и качество отделки следует проверить заранее. 

Площадь помещения. Оптимальная площадь зависит в первую очередь от назначения помещения и типа бизнеса. Для офисов, салонов красоты, небольших магазинов арендуют объекты не более 100 кв. м.  Для кафе площадь подбирают в зависимости от количества планируемых посадочных мест. Компактные заведения быстрого питания, вмещающие в себя до 50 посетителей одновременно, могут быть размещены на 120-150 кв. м.

Важно и то, в каком доме находится помещение: старой или новой постройки. Бытует мнение, что арендовать помещение в старом фонде выгодно. Однако коммуникации во вторичке изношены, и для создания желаемого интерьера в офисе или кафе придется вложиться в ремонт, что может нивелировать сэкономленную разницу. 

Новостройки предлагают привлекательные фасады, новые материалы и больше простора для реализации дизайнерских задумок. А небольшой срок эксплуатации свидетельствует о новизне и долговечности инженерных сетей.

На что обратить внимание при осмотре объекта

В отношении бизнеса проводятся разные виды проверок госорганами. Поэтому важно удостовериться, что помещение соответствует обязательным требованиям закона. В зависимости от вида деятельности, это может быть специальное оборудование, средства пожарной безопасности или дополнительная площадь для вытяжки или кухонной зоны.

Каждая организация размещает информацию с названием, сведениями о регистрации, графиком работы. Чтобы выделиться на фоне конкурентов, при аренде помещения под бизнес, требуется привлечь внимание рекламной брендированной конструкцией. И, если с информационной вывеской проблемы возникают редко, то размещение на фасаде многоквартирного дома рекламного баннера нужно согласовывать с собственниками квартир и нежилых помещений. Для этого проводится общее собрание – процесс долгий и трудозатратный.  Поэтому желательно, чтобы владелец объекта аренды уже имел подобные разрешения.

Девелопер Весна предусматривает места для вывесок и рекламы на этапе планирования

Также важно оценить удобство коммерческой недвижимости под аренду для потенциальных клиентов: 

• Удобный вход. Вход со стороны улицы считается более привлекательным, чем со двора дома.

• Кондиционеры. Их наличие является плюсом, так как добавляет комфорта клиентам и сотрудникам.

• Этаж. Этот критерий важен, когда бизнес связан с частым приемом клиентов. Если помещение располагается на верхних этажах, лифт должен работать бесперебойно. 

Что входит в обязанности арендодателя

Нежилые помещения, сдающиеся в аренду должны передаваться в пользование арендатору в пригодном, технически исправном состоянии. После осмотра объекта и подписания договора составляется Акт приема-передачи. Выявленные дефекты фиксируются в документе. Когда срок аренды закончится, за недостатки помещения, не упомянутые в акте, ответственность будет нести арендатор.

Как правило, арендатор берет на себя содержание объекта аренды и мелкий текущий ремонт. Если арендодатель готов ремонтировать помещение за свой счет в период сдачи, это должно быть прописано отдельным пунктом в договоре. Ответственность за капитальный ремонт полностью возлагается на собственника.

Подготовка помещения к сдаче

Перед сдачей в аренду коммерческой недвижимости собственник готовит объект: освобождает от ненужной мебели, проводит текущий ремонт. 

Дополнительно проверяется безопасность объекта, уделяется особое внимание состоянию проводки и электрооборудования. 

Документы для сдачи недвижимости в аренду

Что должен предоставить арендодатель при передаче помещения во временное пользование:

• документ, удостоверяющий личность собственника;

• выписку из ЕГРН;

• информацию из ЕГРЮЛ (арендатор может проверить данные самостоятельно при наличии ИНН арендодателя или ОГРН);

• технический план объекта;

• договоры, заключенные с обслуживающими компаниями (мусороуборочная организация, служба охраны, интернет-провайдер и т.д.);

• заверенную нотариусом доверенность, если договор аренды недвижимости подписывает не собственник помещения, а его представитель.

Особенности заключения договора аренды

Сдать недвижимость в аренду на законных основаниях можно только, заключив договор. Со стороны арендодателя документ подписывает собственник либо его представитель. Бывают случаи, когда объект передан в компанию по управлению коммерческой недвижимостью. Тогда право распоряжаться имуществом имеет представитель управляющей компании. 

При сдаче помещения под коммерческие цели обязательно заключать договор

Если помещение находится в новостройке, его может сдавать девелопер, у которого имеется свой отдел по работе с коммерческой недвижимостью под аренду.

Можно ли оформить сделку без юриста  

Теоретически заключить сделку по аренде объекта под бизнес можно самостоятельно.  Однако, чтобы минимизировать риски, для составления договора обращаются за помощью к юристу, который специализируется на вопросах аренды недвижимости. Грамотно составленный документ урегулирует все спорные моменты, которые могут возникнуть в процессе аренды, и обезопасит обе стороны в случае форс-мажорных ситуаций. 

Что должно быть отражено в договоре

Документ между арендатором и арендодателем должен включать следующие пункты:

1. Предмет договоренности сторон – объект аренды.

2. Стоимость услуг.

3. Срок с указанием момента передачи во временное пользование и возврата недвижимости.

4. Условия, которые считаются существенными в соответствии с действующим законодательством.

5. Важные условия, обязательные для исполнения, для одной из сторон (либо для обеих).

Аренда коммерческой недвижимости предполагает, кроме ежемесячного тарифа, также оплату коммунальных услуг. В договоре должен быть указан фиксированный размер платы за использование объекта и пояснение, включены ли коммунальные платежи в стоимость или оплачиваются отдельно. 

Обязательно указание срока аренды, в соответствии с которым выделяют три вида договоров:

• С неопределенным сроком действия. Основной риск для обеих сторон связан с тем, что кто-то в любой момент расторгнуть соглашение без объяснения причин. Для этого нужно письменно предупредить вторую сторону о своем решении. Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре.

• Долгосрочное соглашение. Его заключают при сдаче в аренду коммерческой недвижимости на год и больше. Регистрация в Росреестре обязательна, ее можно сделать через МФЦ.

• Краткосрочный договор на срок менее 11 месяцев. Порядок прекращения действия документа стороны согласовывают по своему усмотрению. После истечения срока договор может быть пролонгирован на неопределенный срок. Регистрация не требуется.

С юридической точки зрения наиболее безопасный договор аренды – на долгосрочной основе.

Акт приема-передачи помещения

В акте приема-передачи указывают начальный срок аренды и дату, когда должен быть произведен возврат. Дополнительно описывают состояние объекта на момент сдачи с полным перечнем имущества и предоставленных документов.

План объектов коммерческой недвижимости девелопера “Весна”

Согласно действующему законодательству, договор аренды может считаться актом приема-передачи недвижимости. В этом случае составление дополнительного документа остается на усмотрение сторон.

Какие риски существуют, и как себя обезопасить 

Отношения между арендатором и арендодателем связаны с определенными рисками. Рассмотрим потенциальные проблемы для каждой из сторон.

Для арендатора

Попытки сдать недвижимость в аренду могут предпринимать мошенники. Уберечься от подобных ситуаций поможет внимательное изучение правоустанавливающих документов. Они подтверждают право арендодателя распоряжаться помещением. Чтобы убедиться в их подлинности, можно запрашивать оригиналы или проверять информацию на официальных государственных порталах по ИНН и ОГРН (ЕГРЮЛ). 

Еще один вид мошенничества – сдача в аренду несуществующего объекта. Договор и акт нужно подписывать только после того, как получены ключи, проведен детальный осмотр и сопоставлены все данные.

Арендодатели могут сдать в аренду нежилое помещение в плохом состоянии и требовать сделать ремонт за свой счет. Поэтому все вопросы, касающиеся ремонта и установки оборудования, должны быть согласованы заранее и подробно прописаны в договоре.

Встречаются ситуации с повышением стоимости аренды в одностороннем порядке. Поэтому в договоре должна быть прописана фиксированная цена и срок, на который она зафиксирована. Арендодатель не может увеличивать ее по своему желанию без обсуждения вопроса с арендатором.

Для арендодателя

Беспечные арендаторы могут невнимательно отнестись к подписанию договора и приему объекта в пользование. Тогда недостатки, которые не позволяют использовать помещение по назначению, могут выявиться уже в процессе эксплуатации и повлечь за собой расторжение сделки. В этой ситуации арендодатель вправе потребовать компенсировать убытки. 

Кроме того, если расторжение договора произойдет раньше времени, арендодателю придется снова организовывать процесс сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Чтобы избежать подобных рисков, в акте приема-передачи нужно указать все недостатки объекта при передаче его во временное пользование, а в договоре – прописать цели использования помещения.

Рекомендуется предусмотреть пункт, запрещающий сдавать нежилую недвижимость в субаренду. Иначе арендатор может воспользоваться такой возможностью. Права на распоряжение имуществом должны оставаться за собственником, а все сделки – проводиться с его письменного согласия.  

Некоторые арендаторы часто задерживают оплату. Срок внесения оплаты за аренду объекта недвижимости (или возможный диапазон дат) следует также прописать в договоре. 

Заключение

Аренда коммерческой недвижимости требует ответственного подхода как со стороны арендатора, так и арендодателя. Грамотно составленный договор минимизирует возможные риски, а помощь опытного юриста позволит урегулировать спорные моменты.

 Фото из кафе в ЖК девелопера “Весна”

Правильно выбранное помещение способствует развитию бизнеса и позволяет извлекать больше прибыли. Коммерческая недвижимость в новых жилых комплексах, которые проектируются по современным стандартам, дает предпринимателям возможности выгодно презентовать и расширять свое дело. 

В Челябинске аренду коммерческой недвижимости в новостройках предлагает Девелопер “Весна”. Помещения в новых ЖК отличаются эстетичными входными группами, наличием парковок, выделенным местом под вывеску и удобным расположением. 

Для аренды доступны объекты различной площади, которые подойдут под кафе, магазин, салон красоты, офис. Снять подходящее помещение и оформить документы можно по телефону +7 (351) 246-51-51 или оставив заявку на сайте.