Кто может стать собственником недвижимости в Абхазии? Все о правах для граждан РФ

Законодательство Абхазии запрещает россиянам владеть недвижимостью. Ограничения на покупку жилья иностранцами действует с 1990-х годов. Запрет до сих пор вызывает споры внутри страны и среди потенциальных инвесторов.

Можно ли россиянину купить жилье в Абхазии – объясняем в статье. Рассказываем о новом законе про апартаменты, который открыл простой и безопасный способ купить недвижимость. Также рассмотрим альтернативные схемы и предостережем от мошеннических сделок.

Правовой статус недвижимости в Абхазии

Россия признала республику независимой страной в 2008 году. Большинство других стран считают Абхазию частью Грузии. Это не мешает жить по своим законам, но создает проблемы при международных сделках и оформлении наследства.

Правила покупки недвижимости прописаны в нескольких документах:

• Конституция говорит, кто может владеть собственностью.
• Гражданский кодекс объясняет, как проходят сделки.
• Земельный кодекс устанавливает особые правила для участков.

Отдельно стоит упомянуть закон Абхазии о кадастре недвижимости, который регулирует учет и регистрацию объектов.

Апартаменты в Гагре

Недвижимостью считаются:

• дома и квартиры;
• офисы, магазины, апартаменты;
• недостроенные здания.

Вся земля в Абхазии принадлежит государству. Купить ее не могут даже местные жители.

Причины и обоснование запрета на покупку жилья иностранцами

Россияне не могут напрямую купить жилую недвижимость в Абхазии. Запрет распространяется на все категории иностранцев, включая граждан государств, признавших независимость республики.

Мораторий на продажу недвижимости иностранцам введен в 1990-х годах. После грузино-абхазской войны 1992-1993 годов население республики резко сократилось. Власти опасались массовой скупки жилья внешними инвесторами, что могло привести к изменению демографического баланса. Опасения сохраняются и сегодня: в парламенте регулярно обсуждают законопроекты об отмене моратория, но ни один из них пока не получил достаточной поддержки.

Закон о недвижимости в Абхазии прямо указывает, что собственниками жилых помещений выступают только граждане республики и юридические лица, зарегистрированные на ее территории.

Кто может владеть недвижимостью в Абхазии

Граждане Абхазии – могут покупать, продавать, дарить и завещать любую недвижимость. Для сделки нужен только паспорт и документы на объект.

Абхазские компании – тоже могут владеть недвижимостью. Иностранец может открыть фирму на территории республики и через нее легально владеть объектами. Так россияне покупают недвижимость в Абхазии, чтобы использовать ее для бизнеса или проживания.

Иностранцы – могут стать собственниками только в особых случаях:

• получить жилье в наследство от родственника-гражданина Абхазии;
• доказать абхазское происхождение документами;
• купить апартаменты по новому закону 2023 года.

Двойное гражданство Абхазия официально не признает, но на практике спокойно относится к людям с двумя паспортами. Если есть абхазский паспорт плюс российский – можно покупать недвижимость как обычный гражданин Абхазии.

Приобретение недвижимости через регистрацию юридического лица

Открытие фирмы в Абхазии – основной способ для россиян легально владеть жильем. Схема простая: россиянин регистрирует ООО в Абхазии, а компания покупает недвижимость на себя.

Регистрация ООО занимает 2-4 недели:

1. Подготовка документов (устав, решение о создании).
2. Выбор юридического адреса в Абхазии.
3. Открытие счета в абхазском банке.
4. Регистрация в налоговой и фондах.
5. Получение свидетельства о регистрации.

После этого компания покупает недвижимость по обычному договору. Собственником становится фирма. Через ООО можно приобрести не только жилье, но и коммерческую недвижимость в Абхазии: офисы, магазины, гостиницы.

Коммерческая недвижимость Новый Афон

Плюсы этого способа:

• полный контроль, если владеть 100% компании;
• можно продать бизнес вместе с недвижимостью без переоформления;
• разрешено использовать помещение для бизнеса – например, купить гостевой дом в Абхазии и управлять им;
• защита от претензий к владельцу лично.

Минусы:

• расходы на открытие компании (до 50 000 рублей);
• ежегодные затраты на бухгалтера и отчетность;
• оплата юридического адреса;
• налог на имущество.

Не стоит нанимать местного жителя директором «для галочки» – это опасно. По документам он может подписывать бумаги и распоряжаться имуществом. Недобросовестный человек украдет деньги или заложит недвижимость без ведома владельца. Поэтому важно заключить договор, прописать в уставе ограничения и регулярно контролировать действия компании.

Закон «Об апартаментах» 2023 года – новая возможность для иностранцев

В 2023 году парламент Абхазии принял закон, разрешающий иностранным гражданам приобретать апартаменты – нежилые помещения гостиничного типа. Они располагаются в апарт-отелях и многофункциональных комплексах, прошедших государственную сертификацию. Статус «нежилое помещение» принципиально отличает апартаменты от квартир и выводит их из-под моратория.

Собственник апартаментов вправе:

• проживать в помещении без ограничений по срокам;
• сдавать апартаменты в аренду самостоятельно или через управляющую компанию;
• продавать, дарить и завещать объект;
• использовать недвижимость как залог при кредитовании.

Закон устанавливает ряд требований к объектам:

• расположение в сертифицированном комплексе;
• минимальная площадь помещения (устанавливается подзаконными актами);
• наличие инфраструктуры для проживания (санузел, кухонная зона).

При покупке апартаментов важно учитывать налогообложение для нерезидентов. Собственники-иностранцы платят налог на имущество, а при сдаче в аренду – налог на доходы.

Для покупателей апартаменты представляют оптимальный вариант инвестирования. Оформление происходит напрямую на физическое лицо без создания юридического лица. Отсутствуют расходы на регистрацию и ведение компании. Право собственности защищено государством и вносится в единый реестр недвижимости.

Застройщики апарт-комплексов берут на себя сопровождение сделки: подготовку документов, взаимодействие с регистрирующими органами, юридическую проверку объекта. Покупатель получает жилплощадь с прозрачной схемой владения и понятными перспективами использования.

Передача прав на недвижимость

Иностранец может получить в наследство квартиру или дом в Абхазии от родственника. Для этого не нужно абхазское гражданство.

Чтобы вступить в наследство, нужно прийти к нотариусу, принести документы о родстве и подождать 6 месяцев. После этого нотариус выдаст свидетельство, с которым квартиру можно оформить на себя.

С дарением сложнее. Гражданин Абхазии может передать жилье только другому гражданину Абхазии. Иностранцу подарить нельзя.

Если недвижимость оформлена на фирму, то можно:

• продать или подарить свою долю в этой фирме;
• объединить фирму с другой и передать имущество;
• закрыть фирму и разделить имущество между владельцами.

Каждый из этих способов имеет налоговые последствия и требует тщательного планирования с участием юриста и бухгалтера.

Перспективы изменения законодательства о недвижимости

Вопрос отмены моратория на продажу недвижимости иностранцам регулярно поднимается в политических кругах Абхазии. Сторонники либерализации указывают на необходимость привлечения инвестиций и развития строительной отрасли. Противники опасаются массовой скупки жилья и вытеснения местного населения с рынка.

В 2024 году парламент рассматривал законопроект о частичной отмене ограничений для граждан государств, признавших независимость Абхазии. Документ предполагал разрешить россиянам приобретать жилье в новостройках при условии инвестирования определенной суммы в экономику республики. Законопроект не набрал необходимого числа голосов.

Эксперты прогнозируют постепенное смягчение ограничений в период 2026-2027 годов. Полная отмена моратория в ближайшие годы маловероятна.

Для потенциальных покупателей это означает, что апартаменты – это наиболее перспективный формат инвестиций в недвижимость за рубежом. Закон 2023 года доказал свою работоспособность, объекты в апарт-комплексах пользуются устойчивым спросом, а правовой статус собственников защищен государством.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить землю в Абхазии?

Нет, купить землю нельзя. Можно взять участок в аренду на срок до 99 лет. На арендованной земле разрешается строить, но она будет принадлежать государству.

Сколько стоит открыть ООО в Абхазии?

Расходы на создание компании складываются из государственной пошлины, услуг по подготовке документов и открытия расчетного счета. Общая сумма составляет 40 000-60 000 рублей в зависимости от структуры компании и посредников.

Какие налоги платит фирма, которая владеет недвижимостью?

Компания-собственник платит налог на имущество (размер зависит от типа и стоимости объекта). При сдаче помещения в аренду – еще и налог на прибыль. Плюс нужно платить бухгалтеру и сдавать отчеты.

Что будет, если оформить квартиру на местного жителя?

Это очень опасно. Человек, на которого оформлена квартира, может ее продать, подарить или заложить – по документам он владелец. В суде невозможно доказать, что квартира на самом деле ваша. К тому же такие схемы незаконны, ими могут заинтересоваться правоохранительные органы.

Распространяется ли закон об апартаментах на вторичный рынок?

Да, закон 2023 года разрешает иностранцам покупать апартаменты и на вторичном рынке. Главное, чтобы они находились в сертифицированном комплексе. Продавцом может быть как другой иностранец, так и гражданин Абхазии.

Выводы

Иностранцам нельзя напрямую покупать квартиру или дом в Абхазии. Однако для россиян есть другие легальные способы купить недвижимость в Абхазии:

• Регистрация компании – фирма покупает недвижимость, иностранец становится владельцем компании и контролирует имущество через нее. Минус: расходы на содержание ООО и бухгалтерию.
• Покупка апартаментов – с 2023 года иностранцам разрешено покупать апартаменты в сертифицированных комплексах. Оформление происходит напрямую на покупателя, без посредников. Можно использовать для проживания или сдавать в аренду.
• Наследование – иностранец может получить жилье в наследство от родственника, проживавшего в Абхазии.

Покупка апартаментов – оптимальный вариант. Это наиболее простой способ с понятной процедурой оформления, защищенным правом собственности, возможностью проживания и сдачи в аренду. Застройщики полностью сопровождают сделку и гарантируют юридическую чистоту объектов.