Новостройка или вторичка? Сравниваем риски и возможности

Когда дело касается приобретения жилья, вопрос: “Какая квартира лучше: новостройка или вторичка?” – задает себе каждый покупатель. 

Квартиры в новостройках кажутся привлекательнее из-за цены, новизны и возможности воплотить ремонт мечты без затрат на демонтаж интерьера, оставшегося от бывших хозяев. Вторичка привлекает разнообразием локаций, возможностью скорейшего переезда, наглядностью качества постройки дома и коммунальных услуг.

Чтобы упростить задачу по выбору жилья, давайте сравним эти виды недвижимости и рассмотрим их главные особенности.

Основные отличия

В недвижимости существуют такие понятия, как:

• Первичное жилье, которое не имеет собственника и не регистрировалось ранее в качестве объекта недвижимости. Оно находится в строящемся доме и приобретается по договору долевого участия (ДДУ).

• Вторичный фонд – это жилье, которым владеет человек, компания, государство или муниципалитет. Приобрести квартиру вторичку можно по договору купли-продажи. Интересно, что такое жилье тоже может находиться в новостройке, но оно уже было поставлено на учет, поэтому реализуется по законам вторичного рынка.

В общепринятом смысле разделение видов недвижимости происходит стереотипно: первичка – новостройка, вторичка – сталинка, хрущевка или другой дом, ранее сданный в эксплуатацию. Такие объяснения привычны нашему пониманию, поэтому будем их придерживаться. 

Новостройка на этапе проектирования – Клубный дом Eleven.

Новостройки: преимущества и недостатки

К преимуществам квартир в новостройках относят стоимость. Они стоят дешевле при покупке на этапе строительства. Когда здание введут в эксплуатацию, цена за квадратный метр вырастет в среднем до 25-30%. Поэтому приобретать недвижимость в строящемся доме – выгодно. 

Новостройки считаются ликвидными. Так как квартиры в новых домах востребованы, после покупки их можно перепродать без финансовых потерь или с прибылью. 

Плюсы новостроек:

1. Новизна. Свежие фасады, современная архитектура, новые коммуникации, лифты и детские площадки. Нет сильного износа инженерных сетей. Срок службы домов в среднем от 100 до 125 лет, в зависимости от использованных материалов. 

2. Отсутствие обременений. Документы «чистые», сделок в истории квартиры нет. Риски, что объявится другой собственник и станет оспаривать права владельца, минимальны.

3. Разнообразие выбора. Оригинальная проектировка, вместо советских типовых многоэтажек, большая площадь комнат, современные решения, такие как французские окна, террасы с выходом из квартиры, эксплуатируемые крыши и т.д. Сюда относят и благоустроенные дворы, спортивные и детские площадки.
   
   
   Концепт Клубного дома Eleven девелопера “Весна” в Челябинске
   

4. Удобство оформления. Ипотека от застройщика предлагается на выгодных условиях кредитования, присутствует дополнительная юридическая подстраховка. Льготные госпрограммы распространяются только на новостройки. Оформлением документов занимается офис продаж застройщика, участие собственника минимальное.

5. Парковка. Новые комплексы обладают собственными паркингами (как подземными, так и стандартными). Машино-место на них можно приобрести вместе с квартирой.

6. Ремонт “под себя”. В черновых и предчистовых  вариантах квартир можно сразу браться за реализацию дизайн-проекта. А новостройки с отделкой отличаются стильным современным ремонтом и качественными материалами. 

Важно! Выбирать новостройки проще, так как вся информация доступна на сайтах девелоперов. Сделки по новостройкам проходят быстрее и требуют минимальных усилий со стороны покупателя.

Ремонт в новостройке обходится дороже.

Главный минус новостроек – ожидание. Въехать сразу после покупки не получится. Придется ждать окончания строительства и делать ремонт, который отодвигает новоселье еще как минимум на несколько месяцев. 

Недостатки новостроек:

1. Сроки. Задержка сдачи объектов – дело почти привычное. Даже ответственные застройщики могут отодвинуть введение дома в эксплуатацию. Просрочка может длиться от месяца до года.

2. Риски. Покупка квартиры в новостройках зачастую сопряжена с рисками, связанными с банкротством. В СМИ регулярно публикуют новости об обманутых дольщиках. Поэтому нужно тщательно выбирать застройщика.

3. Высокие затраты на ремонт. Новостройки чаще сдают в черновом варианте, и квартиру к переезду сначала нужно основательно подготовить. Это одна из причин, почему вторичка иногда дороже новостройки.

4. Ремонты соседей. Придется смириться с шумом дрели и перфоратора, пока все новоселы не завершат отделку. 

Плюсы вторички:

1. Район с развитой инфраструктурой. Транспорт, тротуары, дороги, развлекательные центры, школы и детские сады уже под боком. Есть отзывы о магазинах, кофейнях, дошкольных учреждениях.

2. Возможность узнать больше о доме. При просмотре можно оценить состояние подъезда, квартиры, ремонта. Иногда удается выяснить, какие соседи, качество коммунальных услуг или скорость интернета. К плюсам вторички относят и заранее известный размер коммунальных платежей по квитанциям.

3. Быстрый переезд. После покупки можно заезжать и жить, не тратясь на ремонт. Есть шанс приобрести жилье с хорошей отделкой и необходимыми бытовыми приборами.

4. Обустройство. Вокруг вторичек уже сформировались элементы благоустройства: деревья, кустарники, тротуарные дорожки, детские и спортивные площадки.

Квартира с ремонтом, пригодная для жилья сразу, после покупки.

К минусам вторичного жилья относят:

1. Высокие риски. Могут объявиться наследники или хозяин доли квартиры в момент продажи недвижимости. Внезапно обнаруженных прописанных людей придется выселять по суду. Даже после проверок банком и риелтором, есть определенные риски столкнуться с непредвиденными обстоятельствами.

2. Ожидание под вопросом. Если владельцам есть куда переезжать, то недостаток нивелируется. Но если заехать можно будет только по цепочке покупки-продажи, то переезд может затянутся на месяцы, пока бывшие владельцы ищут подходящий вариант.

3. Больше сложностей. В ипотеку лучше брать новостройку, чем вторичку. В последнем варианте нужно подавать заявки в несколько банков, ждать решения, оценивать имущество и собирать документы. Порой банки готовы выдать меньшую сумму, и покрывать разницу придется другими путями.

4. Амортизация. Большинство домов сталинской застройки признают аварийными до 2030-2050 гг. Срок эксплуатации старых домов меньше, чем у новостроек. Внутри квартиры можно создать атмосферу футуризма или модерна, но снаружи дом с годами утрачивает эстетическую привлекательность.

5. Парковка. Дома строились, когда машин в стране было в сотни раз меньше, и территория не рассчитана на большое количество автомобилистов. Подземный паркинг на вторичном рынке встречается редко.

В 2024 году новостройки или вторички нередко конкурируют по цене. Встречаются ухоженные старые дома с приемлемой ценой на жилье, а бывают и новостройки с сомнительными условиями по завышенной стоимости.


Вторичка утрачивает ликвидность

Что учесть при выборе

Каждый, конечно же, сам решает, что лучше — новостройка или вторичка. Необходимо учесть все факторы и понять, что для вас в приоритете, а чем можно пренебречь. 

Новая квартира позволяет воплотить желанный дизайн без затрат на демонтаж. А приобрести объект можно по льготной ипотеке. Сделка с юридической точки зрения прозрачная и требует от будущего владельца минимум действий. Но нужно приготовиться к тому, что несколько лет соседи со всех сторон будут делать ремонт.

Новостройку всегда можно сдать в аренду или выгодно перепродать. В ситуации с вторичкой многое зависит от состояния дома и обстановки на рынке недвижимости.

Квартира в старом фонде не всегда подходит для ремонта с нуля. Впрочем, есть шанс найти пригодное для жизни жилье и постепенно менять его под себя. От соседей можно узнать о качестве подачи воды, отопления и электроэнергии. Однако, стоит иметь ввиду проблемы с парковкой.

Что учитывать при покупке:

• район и инфраструктуру;

• наличие машино-места для автовладельцев;

• репутацию управляющей компании;

• стоимость;

• наличие условий для льготной ипотеки;

• особенности оформления документов.

Чем больше факторов влияет на решение, тем проще определиться, какая квартира лучше – новостройка или вторичка. Застройщики часто предлагают бесплатное сопровождение сделки, ремонт по сниженной стоимости или зарезервированное парковочное место.

Бонусом добавляются льготы или скидки на услуги партнеров. Ставки на ипотеку ниже, а с учетом материнского капитала – это весомое преимущество. Заем на новостройку взять проще, так как партнер-застройщик считается проверенным, и вероятность одобрения повышается.

Первичка прослужит дольше, так как коммуникациями никто не пользовался, а при возведении используются современные материалы. 

Во вторичке оценить состояние и срок эксплуатации коммуникаций сложнее. Можно выгодно приобрести имущество, но затем прилично потратиться на ремонт коммуникаций и реализацию нового дизайна.

Важно учитывать район новостройки или вторички. Если в приоритете комфортное и уже оборудованное пространство с детскими садами, школами и больницами – нужно изучить местоположение дома и доступность социальных объектов и транспортной развязки. 

Спроектированный двор многоквартирного дома.

Резюмируем

Однозначно ответить на вопрос, что выгоднее: вторичка или новостройка, сложно. При выборе стоит исходить из личных предпочтений.

Очевидно, что недвижимость в новостройке безопаснее, юридически “чище”, исключает наличие дряхлых коммуникаций. Новая квартира обладает высоким уровнем ликвидности, ее можно быстро и выгодно сдать или продать. 

Возможные риски покупки квартиры в новостройке нивелирует выбор надежного девелопера. Отдавать предпочтение стоит компаниям, успешно реализовавшим другие проекты. Ориентируйтесь на отзывы о сданных объектах и репутацию строительной организации.

Например, Девелопер “Весна” в Челябинске предлагает функциональные планировки, удобные локации и благоустроенную придомовую территорию. Многие жители города успели высоко оценить качество квартир и инфраструктуры в домах от “Весны”.

 Отзывы о Доме на Энтузиастов от девелопера “Весна” на Яндекс.Картах