Выбираем квартиру для сдачи в аренду: как остаться в плюсе

В качестве долгосрочной инвестиции, дающей стабильный пассивный доход, покупка квартиры для сдачи в аренду является одним из самых подходящих вариантов. Вложения в квадратные метры не теряют актуальности, поскольку жилье с годами прибавляет в цене и предоставляет возможности для дополнительного заработка.

Как подобрать лучшую квартиру для сдачи в аренду и учесть все нюансы, рассказываем в статье. 

Критерии выбора жилья для сдачи в аренду

Новостройка или вторичка?

При выборе подходящей квартиры первым делом встает вопрос, что покупать: новостройку или вторичку. 

Перечень факторов, влияющих на выбор жилья.

Квартиры в новостройках в большинстве случаев требуют ремонта, а варианты «под ключ» обходятся существенно дороже.

Главным неудобством новых домов является период, когда соседи со всех сторон заняты отделкой своего жилья. Из-за звуков перфораторов и дрелей многие квартиросъемщики обходят стороной недавно сданные в эксплуатацию многоэтажки.

Однако, преимуществ покупки квартиры для сдачи в  новостройке все же больше:

• Все коммуникации, окна, двери, отделка – новые;

• Квартиру с хорошим ремонтом можно сдавать дороже рыночной стоимости;

• Недвижимость в новостройке можно приобрести в ипотеку по сниженной процентной ставке;

• Отделка подъездов, лифтов и входной группы соответствует современным тенденциям;

• Ухоженный двор, новые детские и спортивные площадки, места для парковки;

• Высокая ликвидность жилья.

Поэтому, если время и финансы позволяют, лучше присмотреть квартиру для сдачи в аренду в строящемся доме. Когда доход необходим «здесь и сейчас», можно поискать вариант среди вторичного жилья.

К плюсам недвижимости в старом жилом фонде относятся:

• Меньшая по сравнению с новостройками стоимость;

• Развитая инфраструктура вокруг дома;

• Возможность приобрести жилплощадь с готовым ремонтом; 

• Быстрое оформление документов, подтверждающих собственность.

Самым значительным минусом вторичек является низкая ликвидность. В большей степени это касается домов, появившихся еще в советское время. Многолетняя эксплуатация таких МКД отразилась на коммунальных сетях и общем состоянии постройки: трубы, электропроводка, внутренняя и внешняя отделка уже пришли в негодность и требуют замены. Таким образом, к имеющейся стоимости квартиры добавятся расходы на ремонт, порой даже капитальный. 

В связи с этим спрос на квартиры на вторичном рынке ниже и, соответственно, не всегда удается поставить высокую цену за аренду.

Большая или маленькая?

Следующим важным аспектом является количество комнат. Какую квартиру купить для сдачи – хватит студии или нужно несколько помещений?

Если рассматривать в качестве арендаторов семьи, следует присмотреться к двух- или трехкомнатным вариантам. Студенты для экономии средств тоже часто снимают одно жилье на несколько человек, поэтому рассматривают объекты с большей площадью и количеством помещений.

Однокомнатные квартиры популярны среди одиноких людей либо молодых семей без детей. Зато в случае с однушками ремонт и коммунальные платежи обходятся дешевле.

Если планируется сдача жилья в сегменте бизнес-класса, тогда необходимо искать варианты квартир с современной планировкой и качественным ремонтом.

Район и его влияние на доходность

Лучшей квартирой для сдачи в аренду  является недвижимость в спальных районах, вблизи от станций метро и остановок общественного транспорта. 

Квартиры в спальных районах пользуются спросом у арендаторов

Квартира, расположенная на окраине города, – не самый удачный вариант недвижимости для сдачи. Это связано с удаленностью от популярных мест работы, которые чаще сконцентрированы в центре, и основных транспортных узлов.

Устойчивым спросом пользуется жилье в центре и на прилегающих к нему территориях с развитой инфраструктурой. 

В идеале квартиру для сдачи следует рассматривать в районе, который имеет поблизости:

• поликлиники, школы и детские сады;

• парки, скверы, водоемы и другие места для отдыха;

• магазины и торговые центры с товарами повседневного спроса;

Дополнительно оценивают темпы развития района и его репутацию.

Ремонт и обустройство квартиры для аренды

Доход от квартиры для сдачи во многом зависит от ремонта. В этом вопросе важно соблюсти баланс, поскольку дорогая отделка может обернуться убытками, а дешевая – быстро придет в негодность.

Ремонт недвижимости для долгосрочной аренды лучше делать в соответствии с принципами:

1. Долговечности. Выбирать проверенные материалы, которые выдерживают длительный срок эксплуатации.

2. Эргономичности. В квартире должно быть удобное расположение розеток, осветительных приборов и сантехники.

3. Универсальности. В выборе цвета и фактур лучше избегать экстравагантных, вычурных вариантов. Нейтральные оттенки стен и белый потолок будут актуальны всегда.

При долгосрочной аренде полностью обставлять квартиру мебелью не всегда целесообразно, поскольку жильцы часто предпочитают самостоятельно оформлять интерьер.

Если планируется использовать квартиру для сдачи посуточно, то имеет смысл при ремонте опираться на:

• Функциональность. Наличие основной бытовой техники и мебели больше ценится в краткосрочной аренде, чем дизайн. 

• Скорость. Косметический ремонт, выполненный за пару недель, в данном случае уместней, чем капитальная отделка, растянутая на несколько месяцев.

• Качество материалов. Лучше выбрать надежные материалы, которые рассчитаны на долгую эксплуатацию.  

Пример комплектации квартиры для посуточной аренды.

При выборе мебели для сдачи квартиры важно учесть, что краткосрочная аренда в-основном популярна среди туристов, командировочных и людей, оказавшихся в городе проездом. Поэтому главное предусмотреть наличие полноценных спальных мест, комплектов белья и полотенец.

Кухонная зона должна иметь бытовую технику для приготовления и разогрева пищи, минимальный набор посуды. 

При отделке квартиры лучше придерживаться пастельной гаммы. А интерьер рекомендуется дополнить функциональными аксессуарами: настенными часами, плотными шторами, прикроватными светильниками, зеркалом в полный рост. 

Сравнение посуточной и долгосрочной аренды

Долгосрочная аренда обычно требует меньше усилий арендодателя. Искать квартиросъемщиков, если повезет, требуется раз в несколько лет. Обезопасить собственника помогает договор для сдачи квартиры, в котором прописываются порядок расчетов, ответственность и иные условия проживания. 

Проверка состояния жилья выполняется арендодателем на его собственное усмотрение или в порядке, установленном договором: кто-то наведывается раз в месяц, кто-то видит арендаторов только в момент заключения и расторжения договора.

При посуточной аренде квартиранты могут сменяться почти ежедневно. Обеспечить стабильный поток проживающих помогают различные приложения и сайты для посуточной сдачи квартир. Преимуществом краткосрочной аренды является постоянный контроль за состоянием жилья, ведь после каждых жильцов помещение проверяют и готовят для новых съемщиков.

Доход от суточной аренды выше, чем от долгосрочной. Но квартира для сдачи посуточно требует больших затрат времени и сил, если заниматься подбором арендаторов и клинингом самостоятельно. 

Юридические аспекты: как защитить себя и недвижимость

Грамотно составленный договор для сдачи квартиры в аренду защищает всех участников сделки. Стандартно документ включает следующие пункты:

• права и обязанности сторон: оговариваются срок аренды, способ внесения платежей, обязанности по обслуживанию и ремонту помещения;

• размер ежемесячной платы, порядок оплаты коммунальных платежей;

• сведения о количестве проживающих, а также правилах поддержания порядка в помещении;

• обязанности собственника по своевременному обслуживанию квартиры, условия преждевременного расторжения договора одной из сторон;

• описание состояния квартиры для сдачи со списком мебели и бытовой техники;

• урегулирование споров.

Договор аренды является юридическим документом, который предъявляется в судебных процессах при возникновении конфликтных ситуаций.

Распространены варианты мошенничества, связанные с повторной сдачей квартиры другим лицам. Чтобы защитить себя от подобных схем, необходимо руководствоваться правилами:

• Сдавать недвижимость через проверенные площадки.

• Грамотно составлять договор аренды, четко прописывать в нем все нюансы.

• Проверять документы арендаторов и прикладывать копии к договору.

• При обращении в агентства недвижимости проверять репутацию компании и отзывы о ней.

В любой спорной ситуации с арендатором, когда мирно договориться не выходит, арендодатель имеет право обратиться в суд, где основным документом для урегулирования конфликта станет договор об аренде.

Расчет прибыли от сдачи квартиры  

Чтобы рассчитать окупаемость вложений, нужно отталкиваться от текущей стоимости квартиры для сдачи и дополнительных затрат. 

Для наглядности приведем основные параметры для подсчета дохода:

• например, стоимость жилья – 13 миллионов рублей;

• ежемесячно квартира сдается за 50 тысяч рублей;

• среднее время проживания квартирантов в году – 11 месяцев (месяц отводится на выполнение текущих ремонтных работ и т.д.).

Тогда, величина годовой прибыли вычисляется по формуле: 

50 тыс.рублей * 11 месяцев = 550 тыс.рублей.

Далее учитываются расходы, связанные с квартирой для сдачи в аренду:

• ежемесячный ремонт, замена вышедшей из строя бытовой техники – около 60 тысяч рублей в год;

• оплата коммунальных платежей (без учета тех, что оплачиваются по счетчикам) – примерно 40 тысяч в год;

• плата за капитальный ремонт – 12 тысяч за год;

• налоги за сдачу жилья в аренду – 33 тысячи в год.

В итоге, ежегодные затраты на содержание недвижимости составляют около 145 тыс. рублей. То есть, чистая прибыль в год составляет 405 тысяч рублей.

Рентабельность сдачи жилья рассчитывается по формуле: 

Прибыль/(Цена квартиры/100). 

Таким образом, в приведенном примере показатель составляет: 

550 тысяч /(13 миллионов/100) = 0,8% годовых.

Чем выше показатели прибыли и рентабельности, тем большую выгоду получит арендодатель. 

Заключение

Сдача квартиры в аренду может стать стабильным источником пассивного дохода. Главное – подойти к вопросу вдумчиво и учесть множество нюансов перед покупкой недвижимости. 

Чтобы жилье долго оставалось востребованным, лучше приобретать его в современных ЖК, неподалеку от центра города. Тогда собственность будет приносить больший доход и требовать меньших затрат. Пример такой недвижимости в Челябинске – квартиры в жилых комплексах, возведенных Девелопером “Весна”.