Эскроу-счет: что это такое простыми словами и как он защищает покупателя

Покупка жилья в строящемся доме связана с риском, ведь стройка может затянуться, а девелопер – обанкротиться. В итоге можно остаться и без жилья, и без денег. Такие ситуации случались до 2019 года.

В 2026 году сделки с новостройками проходят через эскроу-счета, на них деньги покупателя заморожены до сдачи дома. Девелопер не имеет к ним доступа, пока не выполнит обязательства.

В статье вместе с Девелопером Весна объясняем, что такое эскроу-счет при покупке квартиры, как происходит расчет и какие гарантии получает покупатель.

Простыми словами про эскроу

Эскроу-счет защищает покупателя при сделках с недвижимостью. Деньги хранятся на до тех пор, пока девелопер не выполнит обязательства по договору. Банк при этом выступает нейтральной стороной и следит за соблюдением условий.

Важная особенность: средства на эскроу-счете нельзя арестовать — ни по долгам девелопера, ни по долгам самого покупателя. Формально деньги остаются собственностью покупателя вплоть до момента, когда банк получает подтверждение о вводе дома в эксплуатацию. Только после этого средства переходят девелоперу.


Как открыть эскроу счет

Пошаговый порядок сделки через эскроу

Процесс от выбора квартиры до получения ключей выглядит так:

1. Покупатель выбирает квартиру и договаривается об условиях с девелопером.
2. Стороны подписывают договор долевого участия (ДДУ).
3. Покупатель, девелопер и банк подписывают общий договор.
4. Покупатель вносит деньги. В случае с ипотекой банк сам переводит первоначальный взнос и сумму кредита на эскроу.
5. Деньги замораживаются. С этого момента ни покупатель, ни девелопер не могут ими воспользоваться.
6. Когда дом готов, девелопер передает банку подтверждающие документы.
7. Банк переводит деньги девелоперу, и покупатель получает ключи.

Гарантии защиты сделки для покупателя

• Возврат денег при банкротстве девелопера. Средства возвращаются в полном объеме.
• Возврат при срыве сроков. Задержка более чем на 6 месяцев дает право расторгнуть ДДУ и забрать деньги.
• Страхование средств. Агентство по страхованию вкладов покрывает сумму до 10 млн ₽ на случай банкротства банка.
• Контроль банка. Без подтверждения ввода дома в эксплуатацию перевод средств невозможен.

Законы об эскроу-счетах в России

Гражданский кодекс РФ определяет общие правила работы эскроу-счетов: порядок открытия, права сторон, условия раскрытия. Федеральный закон №214-ФЗ регулирует долевое строительство и устанавливает обязательное использование эскроу при продаже квартир в строящихся домах.

Центральный банк России ведет перечень банков, имеющих право открывать эскроу-счета. Список обновляется ежеквартально и публикуется на сайте.

Покупка квартиры с помощью эскроу

Ограничения и недостатки эскроу

• Деньги на эскроу-счете не приносят процентов. За 2 года строительства инфляция снижает покупательную способность суммы.
• Лимит страхового покрытия. АСВ возвращает до 10 млн ₽ при банкротстве банка. В Москве и Санкт-Петербурге стоимость квартиры часто превышает эту сумму.
• Потеря процентов по ипотеке. При расторжении ДДУ покупатель получает средства обратно, но проценты, уплаченные банку за период строительства, не компенсируются. За 1,5-2 года строительства эта сумма может составить около 20% от стоимости квартиры.
• Обесценивание средств. Если девелопер не выполнил обязательства через 2 года, а цены на жилье выросли, купить аналогичную квартиру на возвращенные деньги уже не получится.

Рекомендации при покупке квартиры в новостройке через эскроу

Выбор банка для эскроу-счета определяется девелопером – он заключает соглашение о финансировании с конкретной кредитной организацией. Перечень документов для открытия счета минимален: паспорт и оригинал ДДУ.

Покупка квартиры в новостройке

Чек-лист проверки безопасности сделки:

1. Убедиться, что банк входит в список уполномоченных ЦБ РФ.
2. Проверить наличие у девелопера разрешения на строительство и проектной декларации.
3. Прочитать трехсторонний договор эскроу – условия, сроки, основания для возврата.
4. Сохранить все экземпляры подписанных документов (ДДУ, договор эскроу, квитанции).
5. Зафиксировать дату плановой сдачи дома и контролировать соблюдение сроков.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли забрать деньги до получения ключей?

Основания для досрочного возврата – банкротство девелопера, задержка сдачи более чем на 6 месяцев или нарушения качества строительства.

Что будет с деньгами, если банк-агент лишится лицензии?

АСВ возместит до 10 млн ₽. Сумма сверх этого лимита страховкой не покрывается.

Можно ли перевести эскроу-счет в другой банк в ходе строительства?

Смена банка возможна, но только при согласии всех участников трехстороннего договора эскроу.

Защищены ли эскроу-счетом покупатели апартаментов?

Апартаменты юридически не являются жилыми помещениями. Обязательное использование эскроу-счетов на них не распространяется.

Начисляются ли проценты на деньги, замороженные на эскроу?

Нет, средства хранятся без начисления дохода весь период строительства.

Итоги

Эскроу-счет исключает ситуацию, когда покупатель отдает деньги и остается без квартиры. Средства заблокированы в банке, девелопер получает их только после сдачи дома, а при срыве сроков или банкротстве деньги возвращаются в полном объеме.