«Цены на жильё в Челябинске будут расти. И это прекрасно»

«Большие стройки в Екатеринбурге должны прибавить им 1,5 млн людей. Но если мы постараемся сделать всё, что от нас зависит, эти люди будут не из Челябинска».

Почему именно строительный бизнес стал одной из двух ключевых тем форума? Лучше всего ответ на этот вопрос смогла дать руководитель девелоперской компании «Весна» Екатерина Цветкова, назвавшая стройки лакмусовой бумажкой всей экономики.

Сколько в Челябинске вертится кранов? Работающие краны — это деньги, металл и бетон, инвестиции, благоустройство и люди. Мы несём огромную ответственность и не можем жить без глобального плана, а для планирования нужно чёткое понимание ситуации.

Глобальному — то есть состоянию мировой и российской экономики, а также перспективам текущего кризиса, — было посвящено выступление доцента факультета финансов и банковского дела РАНХиГС Сергея Хестанова.

Позволю себе несколько слов о цикличности экономики: оглянувшись назад, мы увидим, что стандартный промежуток между глобальными экономическими спадами составляет 7-12 лет, однако в 2020 году случилось событие, не имевшее экономических и политических предпосылок, сломавшее цикличную систему. Я говорю о пандемии. Это явление вызвало очень интересную для нас, как для экономистов, реакцию. Монетарные власти США, ЕС и Китая начали вливать огромные деньги в свои экономики. Однако вливание денег не могло не повлечь за собой расплату: во всём мире начала расти (в США — сильнее всего, в Китае — умеренно) инфляция. Несмотря на огромное различие этих государств и финансовых систем, события развивались очень похоже. То же самое, с поправкой на масштаб, произошло и у нас. Инфляция — это вызов для экономики, в условиях которого есть два основных пути: терпеть, надеясь что она пройдёт сама собой, или проводить активную денежно-кредитную политику.

В качестве примера второго пути Сергей Хестанов привёл действия экс-главы Федеральной резервной системы США Пола Волкера. В 1980 гг. на фоне ближневосточного нефтяного кризиса инфляция в США достигала 14,8%. После небывалого для американской экономики повышения ставки ФРС до 20,5% инфляция резко пошла на спад, и лишь недавно ежемесячный рост цен начал бить 40-летние рекорды (показатель июня 2022 — 9,1%).

Альтернативой болезненным политическим решениям для мировых регуляторов выступает выжидательная политика, которая грозит мировой стагфляцией — сочетанием высоких темпов роста цен с упадком экономики. При этом оба сценария для России в целом приемлемы, заявил эксперт: стагфляция традиционно влечёт за собой рост цен на сырьевые ресурсы.

Сергей Хестанов объяснил также, каким образом экономика страны будет перестраиваться после февральских событий. Первым этапом стал разрыв технологических и логистических цепочек, за ним последовала первичная подстройка под новые реалии (прежде всего — восстановление цепочек поставки и возможности оплаты). Следующий этапом станет ретроградная (обратная) индустриализация, в ходе которой недоступные ресурсы должны быть так или иначе замещены, а за ним, пусть и в отдалённой перспективе, придёт «новое равновесие».

Я бы сравнил это с тем, что происходило у нас в 1998 году. Тогда из-за сильной девальвации рубля огромное количество импорта стало недоступно, и производителям пришлось перестраиваться, что в перспективе, на самом деле, оказалось большим благом, — заявил экономист.

В качестве примера развития экономики в условиях санкций Сергей Хестанов привёл Иран. Жёсткое падение ВВП после революции и введения санкций вскоре сменилось ростом, хотя к прежним темпам и показателям иранская экономика пока так и не вернулась.

Хочу оговорить, что события не обязательно будут развиваться по иранскому сценарию; это, скорее, пессимистичный взгляд, и даже он говорит о том, что восстановление экономики неизбежно, — подчеркнул он.

Генеральный директор аналитического центра «БизнесДром», председатель комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по финансовым рынкам Павел Самиев согласился с тем, что влияние февральских событий, инфляция и повышение ключевой ставки не стали катастрофой: ключевой проблемой для реального, в том числе строительного сектора аналитик назвал поиск альтернативы зарубежным поставкам. Кроме того для строительной сферы всегда актуальна проблема первичного финансирования, в которой новая экономическая реальность кое-что изменила даже к лучшему.

Благодаря использованию схемы эскроу стоимость ресурсов для строительной сферы осталась достаточно низкой: рост стоимости фондирования в момент повышения ключевой ставки для 80% проектов, использующих эскроу-счета, был скомпенсирован за счёт привлечения средств от покупателей. Кроме того, многие компании в качестве инструментов фондирования используют облигационные займы, и сейчас, в условиях падения ставок, популярность этого инструмента будет расти. Уже сейчас в облигации составляют в среднем 15-20%, в единичных случаях — до четверти портфеля крупных строительных компаний.

Ещё один источник фондирования — ипотечное кредитование. Однако здесь за резким весенним взлётом объёмов, обусловленным динамикой ставок, последовал столь же резкий спад, и постепенный прирост во втором квартале обеспечивается преимущественно покупателями «вторички», а также получателями льготной ипотеки.

Весь рынок недвижимости можно разделить на два условных сегмента: «бизнес» и «эконом». Первый поддерживает преимущественно инвестиционный спрос, который был существенным в прошлом году, но после резкого повышения ставок по банковским депозитам прочие средства вложения денег сильно потеряли привлекательность. Тем не менее после истечения сроков большинства высокодоходных вкладов с высокими ставками, условно, в сентябре, мы можем снова увидеть повышение инвестиционного спроса, — объяснил эксперт.

Что касается уровня цен, Павел Самиев спрогнозировал относительную стабильность стоимости «квадратного метра»: по его словам, к следующему году общая рыночная ситуация позволит повысить их не более чем на 5-7%

Особые возможности получения финансирования в последнее время стали доступны малому и среднему строительному бизнесу. Директор центра «БизнесДром» рассказал о планах Центробанка по «зачистке» реестра МСП, имеющих право на господдержку. В частности, из него будут исключены дочерние компании и структурные подразделения крупных компаний и холдингов; как можно видеть на челябинских примерах, доля таких «лже-МСП» в строительном бизнесе очень велика.

Правильность такого решения в своём выступлении подчеркнул директор департамента кредитования ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» Андрей Тарасов. Несмотря на значительную долю малого и среднего бизнеса в общей структуре российского предпринимательства, лишь 6% его представителей имеют банковские кредиты, причём около четверти всего кредитного портфеля приходится на фирмы, аффилированные с крупным бизнесом.

Мы видим, что в рамках национального проекта поддержки МСП реальную помощь за минувший год получило около 1% предприятий. Исследование ВШЭ чётко указывает на то, что круг основных бенефициаров господдержки — это узкий круг, как правило, крупных предприятий. Ответственные лица боятся брать на себя повышенные риски, отдают предпочтение проектам, которые реализуются в любом случае, делают упор на быстрое освоение средств.

Тем не менее, по словам Андрея Тарасова, государство может признать ошибки и сделать шаги в правильном направлении: в частности, уже сейчас реализуется программа стимулирования кредитования и синхронизированная с ПСК инвестпрограмма, по каждой из которых бизнес может получить до 1 млрд заёмных средств по льготной ставке.

Кроме того, одним из эффективных средств поддержки всего строительного сектора, по мнению экспертов форума, может стать госзаказ: например, расширение программы реновации или строительство «доходных домов» для сдачи в аренду. По мнению заместителя главы Челябинска по строительству Владимира Шамне, крупные инфраструктурные проекты могут «вытянуть» отрасль даже в самых сложных условиях.

Несмотря на пандемию и нынешний кризис, стройка в городе не стагнирует, а развивается. В ближайшем будущем Челябинск получит такие объекты, о которых раньше даже нельзя было мечтать, — заявил он.

В рамках принятой стратегии развития до 2035 года Челябинск должен стать стать городом технологических инноваций. Что подразумевается под этими словами? Комплексное решение самых острых проблем, которые отнимают у города «очки» в борьбе за горожан, а значит, и за конечных потребителей строительного бизнеса. Среди них — улучшение экологического статуса, транспортная реформа, благоустройство общественных пространств. Многое в этих направлениях делается силами властей, но роль бизнеса зачастую оказывается не меньшей.

Так, по словам Владимира Шамне, распределены между инвесторами почти все участки набережной Миасса: от Благодатово до Ленинградского моста (по северной стороне) и от Ленинградского моста до Северо-Крымской (по южной стороне). Инвесторы готовят собственные проекты благоустройства, город же, со смвоей стороны, работает над очисткой водной глади, укреплением берегов и будущей единой инфраструктурой.

Вице-мэр перечислил также множество спортивных объектов, которые строятся и будут строиться в Челябинске, а также сделал акцент на заполнение социальной, и в первую очередь, образовательной ниши — от строительства детсадов, которое впервые закрыло существующие потребности всего города, до возведения межвузовского кампуса ЮУрГУ и ЧелГУ.

Кампус станет крупнейшим работодателем в городе, здесь будут задействованы 50-60 тысяч человек. Это научное ядро, место жизни, учёбы и времяпровождения мирового уровня станет главной предпосылкой превращения Челябинска в город технологических инноваций? — заявил Владимир Шамне.

Масштабные проекты и планы — это прекрасно, но как дело обстоит у реальных игроков рынка? Глава девелоперской компании «Весна» утверждает: у них нет повода для панических настроений.

Мы потратили это время с на большую предпроектную работу и сейчас у нас, думаю, как и у других застройщиков, есть очень много проектов в состоянии «на низком старте», — сообщила она.

Самым масштабным из этих проектов, по словам Екатерины Цветковой, станет коллаборация трёх крупных застройщиков — «Весна», White Group («Икар») и «Трест Магнитострой» — для возведения большого микрорайона на пустыре близ ледовой арены «Трактор».

Мы подпишем первый в истории города договор КРТ с множественностью лиц на стороне исполнителя. Мы сели за стол переговоров и вместе разрабатываем проект, понимая всю свою ответственность: по сути, это последний свободный от застройки участок городской ткани, который нужно гармонично вписать в неё. Здесь абсолютно точно нет места конкуренции: мы абсолютно точно понимаем, с какими продуктами каждый в итоге выйдет на рынок, чтобы гармонично дополнить друг друга.

Екатерина Цветкова подчеркнула, что в условиях роста стоимости ресурсов цены на жильё будут расти, но это — «прекрасная неизбежность», которая даёт девелоперам возможность создавать действительно качественные проекты. Кроме того, по сравнению с соседними городами стоимость жилья в Челябинске остаётся низкой.

В заключение из зала прозвучал вопрос представителя фирмы-производителя мебели о возможности появления в Челябинске новой полностью меблированной застройки.

По словам Екатерины Цветковой, «Весна» давно подступается к этой теме, однако пока нет уверенности, что подобный формат реализуем в традиционной жилищной застройке.

У нас есть один курортный проект, где это точно будет. Что касается местных... В нашем классе это будет очень высокая планка, вероятно, в большей степени это история бюджетного жилья, — сказала она.

Владимир Шамне, в свою очередь, поделился информацией о планах государственной корпорации ДОМ.РФ на возведение «доходного дома» в центре Челябинска. В квартирах, построенных специально для сдачи в аренду на год или несколько лет, должна быть и мебель, и техника. Для девелоперов это может стать шансом протестировать уникальный для Челябинска формат с государственной поддержкой, а для производителей мебели, стройматериалов, товаром для дома и так далее — возможностью удачной коллаборации и развития бизнеса.