Налогообложение при сдаче квартиры в аренду в 2026-2027: как платить налог со сдачи квартиры и спать спокойно

Собственники, сдающие жильё в аренду, обязаны уплачивать налог с полученного дохода. Тем не менее многие арендодатели продолжают принимать оплату на банковскую карту без оформления и подачи декларации, полагая, что такие поступления останутся незамеченными. Однако в 2026–2027 годах подобный подход становится всё более рискованным. Ниже рассмотрим три законных способа уплаты налога при сдаче квартиры, которые помогут избежать штрафов, претензий со стороны налоговой и проблем с подтверждением доходов.

Арендодатели, передающие свое жилье квартирантам, обязаны платить налоги – это требование законодательства. Однако многие собственники считают, что налоговая про них не знает, поэтому просто получают деньги на карту и никак не декларируют свои доходы перед государством. Такая практика в 2026-2027 году становится все более опасной: каждый перевод банка прослеживается, и получение регулярных выплат очень скоро будет замечено налоговыми органами.

Рассмотрим подробнее три легальных варианта, как платить налог со сдачи квартиры, чтобы не беспокоиться о штрафах и избежать неприятных объяснений в налоговой инспекции.

Почему опасно не платить налоги со сдачи квартиры?

В соответствии с Налоговым кодексом, собственники жилья обязаны уплачивать налог на доход от аренды. Это обязанность, а не право: когда неуплата налогов будет обнаружена, собственника ждет разбирательство с крупными штрафами. Придется выплатить сам налог, набежавшие за несколько лет пени, а также еще 20% штрафа. Чтобы не пришлось расставаться с крупной суммой, лучше не играть с огнем, а сразу начать платить налоги в установленном порядке.

Многим собственникам кажется, что о передаче квартиры в аренду никто не узнает. Однако у налоговой есть сразу несколько способов выявить нерадивых арендодателей:

1. Заявления соседей. Получение сообщения инициирует налоговую проверку, в результате которой будет выявлен факт незаконной передачи имущества в платную аренду.
2. Жалобы других жильцов. Если квартиранты будут вести себя шумно или устроят коммунальную аварию, жалобы попадут в домоуправление и к участковому. Будет обнаружено, что квартира сдается без договора, а налог не уплачивается.
3. Переводы в банках. Это самый заметный цифровой след: регулярные переводы одной и той же суммы ясно свидетельствуют о получении постоянного дохода. Банк передаст информацию в налоговую, а ее сотрудники начнут проверку.

Заключить договор и платить налог с аренды квартиры выгодно и для психологического комфорта владельца. Он будет юридически защищен, если возникнут любые проблемы с арендаторами.

Способ №1: Самозанятость (Налог на профессиональный доход)

Наиболее экономичный способ исполнить свои обязательства перед государством – оформить самозанятость. Такой режим получил название «налог на профессиональный доход», и арендаторы являются одной из категорий плательщиков. При таком налоговом режиме арендодатель платит государству 4% от прибыли, получаемой от физлиц.

У такого налогового режима есть сразу несколько плюсов:

• Минимальная ставка налогообложения. При других режимах она будет составлять не 4%, а 13% от суммы полученного дохода.
• Не требуется заполнять декларацию. Для уплаты налога требуется установить специальное приложение «Мой налог», в котором выбиваются чеки.
• Нет походов в налоговую инспекцию. Чеки отправляются через приложение, в нем же принимается оплата с перечислением денег с банковской карты. В результате можно будет минимизировать общение с государственными органами и при этом оставаться законопослушным налогоплательщиком.

Самозанятость – это оптимальное решение для тех, кто сдает одну квартиру и не собирается в ближайшем будущем получать налоговые вычеты. Это наиболее экономичный вариант для частных лиц, которые не хотят столкнуться с претензиями налогового органа.

Если собственник решил продать или подарить квартиру, которая раньше сдавалась в аренду, он может перестать быть самозанятым. Для этого просто достаточно нажать кнопку в приложении. Если в течение нескольких месяцев жилье стояло пустым и не приносило дохода, ничего платить не придется. Самозанятые платят 4% только от реально полученной суммы дохода.

Способ №2: НДФЛ 13%

Классический способ уплаты налога с аренды квартиры у физического лица – ежегодная подача налоговой декларации 3-НДФЛ. В нее вносится информация о полученном доходе, по ней рассчитывается сумма платежа.

Плательщики НДФЛ получают право на налоговый вычет. Это возврат части уплаченной суммы налога для компенсации затрат на лечение или обучение. Для самозанятых граждан такая возможность не предусмотрена. Если вы в ближайшее время планируете пользоваться услугами платных медучреждений или образовательных центров, лучше выбрать этот вариант уплаты налога.

Способ №3: Статус ИП

Получение статуса ИП выгодно профессиональным рантье, то есть тем, кто сдает в аренду несколько квартир и получает с этого крупный ежемесячный доход. В этом случае потребуется официально регистрироваться в качестве предпринимателя с внесением данных в ЕГРИП, регулярно вести налоговый учет и предоставлять информацию в инспекцию по месту жительства.

Наиболее выгодные варианты в этом случае – переход на УСН или патентную систему налогообложения. При УСН предприниматель платит 6% со всех полученных средств без учета расходов на содержание арендного жилья. При патентной системе (ПСН) размер налога составляет 6%. Он рассчитывается не от вашей реальной выручки, а от потенциального годового дохода, который устанавливают власти вашего региона. Сумму налога можно уменьшить на размер уплаченных страховых взносов.

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Необходимо рассчитать, в каком случае ставка налога будет ниже, чтобы минимизировать затраты. Онлайн-калькулятор поможет рассчитать наиболее выгодное решение при выборе. Введите сумму аренды и узнайте, сколько вы заплатите при 4% (самозанятый) vs сколько при 13% (НДФЛ).

Что выбрать?

Если вы выберете любую из этих систем, штраф за неуплату налогов вам грозить не будет. Выбор зависит от конкретных условий передачи квартиры в аренду и от категории арендодателя.

При планировании приобрести недвижимость для сдачи в аренду — важно выбрать объект, который будет привлекателен для арендаторов и сохранит высокую ликвидность. Качественные проекты с продуманной инфраструктурой, например жилые комплексы от девелопера «Деввесна», позволяют устанавливать более высокую арендную ставку. А чем выше доход от аренды, тем быстрее окупятся ваши вложения в налоги

Пошаговая инструкция: как стать самозанятым за 5 минут

Самый простой вариант легализоваться и безопасно сдавать квартиру без претензий от налоговой – это стать самозанятым. Сделать это можно всего за несколько минут:

1. Скачать приложение «Мой налог» с официального источника и установить его на смартфоне;
2. Зарегистрироваться в приложении. Для этого потребуется авторизация через портал Госуслуг;
3. Выбрать категорию деятельности и указать параметры сдачи недвижимости внаем;
4. Формировать чеки ежемесячно. Раз в месяц будет приходить уведомление о необходимости уплаты налога. Уплатить требуемую сумму можно без личного обращения в отделение налоговой инспекции – можно отправить платеж через интернет с помощью смартфона.

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли сдавать квартиру официально, если есть ипотека?

Это возможно, если есть разрешение от банка. Достаточно часто такой вариант выбирается для квартир, в которых собственник не планирует жить прямо сейчас.

Будут ли проблемы с соседями?

Нет, если заключен договор. Собственник имеет право сдавать свое имущество в аренду с заключением договора и уплатой налогов. В этом случае доносы от соседей ему уже будут не страшны.

Что делать, если арендаторы портят имущество?

В этом случае договор аренды становится настоящим юридическим спасением. В нем детально прописываются все условия передачи жилья во временное пользование, также к нему можно приложить список передаваемого в аренду имущества. Если квартиранты испортили ваше имущество или устроили коммунальную аварию, с них можно будет через суд взыскать ущерб. Кроме того, не возникнет никаких проблем с выселением нерадивых жильцов.