Снимать нельзя купить. Что выгодней – ипотека или аренда квартиры?

Что выгодней: ипотека или аренда? Сторонников съемного жилья привлекает отсутствие привязки к месту и небольшие вложения. Представители противоположного лагеря парируют, что лучше платить за свое жилье, чем за чужое. 

Давайте разбираться: правда ли аренда лучше ипотеки? Для этого рассмотрим финансовые аспекты, бытовые особенности и перспективы каждого варианта. 

Особенности аренды квартиры

На предпочтение аренде влияют разные факторы: от нестабильной ситуации на рынке недвижимости и экономических кризисов до  отсутствия у молодого (да и не только) населения сбережений на покупку жилья. В таком контексте ответ на вопрос: “Выгоднее купить квартиру или снимать?” – очевиден. Арендованная квартира кажется более привлекательным вариантом для старта самостоятельной жизни.

Стоимость аренды и содержания

Одним из главных плюсов съемного жилья является размер арендной платы, которая часто ниже, чем ежемесячные выплаты по кредиту. Даже если учесть залог, который просят владельцы квартир, сумма – более подъемная для одинокого человека или семьи со средним достатком. 

Квартиросъемщики могут подобрать жилье, исходя из своего бюджета. Недвижимость под сдачу отличается многообразием: есть квартиры с простым ремонтом и самой необходимой мебелью, и объекты с современным интерьером, полностью укомплектованные техникой, посудой и текстилем. Стоимость таких вариантов может отличаться на несколько десятков тысяч рублей при одинаковой площади. 

Независимо от того, в аренду квартира или в ипотеку, к основным платежам добавляются коммунальные услуги. Арендодатель может запросить оплату коммунальных услуг в полном размере, либо только за израсходованные ресурсы по счетчикам: вода, газ, отопление, электричество. Реже случается, что расходы на ЖКУ включены в арендную плату.  

Вопросы стоимости обсуждаются сторонами до заключения договора, поэтому, въезжая в съемную квартиру, арендатор уже может прикинуть ежемесячную сумму расходов. 

Также, в отличие от процесса получения ипотеки, требующего сбора документов и долгого согласования, договор аренды оформляется быстрее и проще, а въехать квартиранты могут сразу, если квартира свободна.

Разграничение ответственности арендатора и хозяина квартиры

К неудобству аренды, в отличие от ипотеки, относится необходимость согласовывать или заранее договариваться с собственником по спорным моментам, связанным с непредвиденными затратами. Например, кто должен платить за ремонт, если ломается бытовая техника или из-за непогоды трескается стекло на окне?  

Четкое разграничение обязанностей и ответственности сторон позволяет избежать конфликтных ситуаций и решить подобные вопросы мирно.

Традиционно, арендодатель несет ответственность за сохранность основных конструктивных элементов жилья – фундамента, стен, крыши, коммуникаций.  Он решает задачи по их капитальному ремонту и техническому обслуживанию.

Замена смесителя относится к текущему ремонту и выполняется арендатором

В свою очередь, арендатор обязан бережно относиться к помещению и имуществу, соблюдать правила пользования техникой. Квартиросъемщик выполняет текущий ремонт, замену расходных материалов, уборку в квартире, в том числе генеральную.

Таким образом, за сохранность бытовой техники, мебели, смесителей, дверной фурнитуры и т.д. отвечает арендатор, а затраты на ремонт окон, входной двери, стен, общедомовых коммуникаций несет собственник. Данные правила действуют, если нет иной договоренности между сторонами. 

Домашние питомцы, ремонт и другие острые вопросы съемного жилья 

Владельцы имеют право сдавать жилье в аренду только подходящим кандидатам, в отличие от ипотеки: здесь нет разницы, кто покупает квартиру. Для определенных категорий квартиросъемщиков хозяева могут устанавливать ограничения. Они исходят из собственных представлений о надежности и потенциальных рисков. 

Например, семьи с детьми и домашними животными у многих собственников вызывают опасения из-за возможного повреждения имущества, а одиночки воспринимаются как финансово нестабильные арендаторы. Эти стереотипные представления сужают круг доступной недвижимости для ряда групп населения.

Владельцам домашних животных труднее арендовать жилье

Большинство договоров аренды содержат пункты, не дающие квартирантам вносить изменения в интерьер или делать ремонт без предварительного согласования.  

Финансовые вложения в чужую недвижимость могут быть напрасными. Если арендодатель решит не продлевать договор или попросит освободить помещение,  съемщик не сможет далее пользоваться оплаченными улучшениями. В этом плане для людей, предпочитающих стабильность, аренда квартиры или другой недвижимости проигрывает ипотеке.

Риски и перспективы 

Аренда предоставляет некую свободу передвижения: при желании квартиросъемщик может без хлопот сменить место жительства. Этот вариант подходит людям, которые часто переезжают из-за рода деятельности или хотят пожить в разных районах или городах, прежде чем окончательно осесть.

Но если рассматривать, что выгоднее: аренда или покупка квартиры в долгосрочной перспективе – свое жилье будет более предпочтительным вариантом. В подтверждение приведем несколько причин:

• Собственник квартиры может повысить арендную плату. И, если квартиросъемщики окажутся не готовы платить больше, придется срочно искать новое жилье. Хотя при заключении договора арендатор получает юридическую защиту, включая гарантию проживания на оговоренное время, после истечения этого срока хозяин имеет право не продлевать договор или изменить условия, включая стоимость. 

• При смене места жительства каждый раз потребуется заново адаптироваться к новым условиям: прикрепляться к поликлинике, записывать детей в детский сад, школу, привыкать к транспортным развязкам и т.д. 

• Частые переезды приводят к потере привычного окружения и к необходимости налаживания новых связей. Это может оказаться стрессом как для взрослых, так и для детей.

• Постоянные расходы на аренду затрудняют накопление средств на покупку собственного жилья.

При аренде квартиры важно тщательно изучить договор, чтобы избежать недопонимания и юридических проблем. Заключение письменного соглашения с владельцем жилья – более надежный подход, чем устная договоренность.

Квартира в ипотеку

При решении жилищного вопроса с помощью аренды или ипотеки существуют схожие аспекты. Например, оба варианта не требуют всей суммы, чтобы обзавестись собственным жилье. Но для покупки квартиры в кредит нужно выбрать подходящую недвижимость (не все объекты доступны в ипотеку), собрать документы, получить одобрение займа.  Упростить процесс поможет покупка недвижимости у застройщика, который берет на себя бумажную волокиту и помогает в коммуникациях с банком.

Ипотека дает возможность приобрести собственное жилье

Первый взнос и ежемесячные платежи

Чтобы взять ипотеку, покупателям требуется собрать первоначальный взнос. Его сумма зависит от условий программы кредитования – чаще она составляет 15-30% от всего займа.   

Благодаря льготным программам, финансируемым государством, можно взять ипотеку по низкой ставке от 2% до 6%. Об обновлении условий льготной ипотеки в 2024 году мы рассказали в этой статье.  

Уменьшить финансовую нагрузку помогут материнский капитал и получение имущественного вычета, которые позволят вернуть часть затраченных средств.

Права и обязанности при покупке квартиры: оплата налогов и ЖКУ

Несмотря на то, что при оформлении ипотеки покупатели становятся полноправными собственниками только после полной выплаты займа, они имеют право сдавать недвижимость в аренду.

После одобрения кредита покупатель передает Договор купли-продажи в Росреестр для регистрации права собственности. В готовом документе будет указано обременение объекта в виде ипотеки, которое усложняет дарение и продажу. Но возможность прописаться по месту жительства, сделать ремонт и использовать недвижимость по своему усмотрению – остается за владельцами. 

После получения права собственности наступают обязанности по уплате налога на имущество и жилищно-коммунальных услуг. Эти платежи идут дополнительно к ежемесячному взносу по ипотеке. 

Свобода распоряжения: ремонт и изменения в квартире

Главное преимущество собственной квартиры – возможность без ограничений распоряжаться внутренним пространством. Владельцы могут изменять интерьер как пожелают, заводить домашних животных и не переживать за испорченные ребенком обои. 

В собственной квартире можно менять интерьер на свое усмотрение

Перспективы и риски собственника

Ипотечная сделка контролируется банком, что обеспечивает юридическую защиту интересов покупателей. У заемщиков, исправно оплачивающих кредит, не возникает проблем, в том числе и с дальнейшим снятием обременения с недвижимости.

Купленная недвижимость может не только покрывать ежемесячный платеж, но и приносить стабильный доход. Квартиру в ипотеке можно беспрепятственно сдать в аренду.  Особенно прибыльны объекты в новых жилых комплексах класса «Комфорт». Недвижимость в таких ЖК имеет устойчивый спрос и высокую ликвидность. 

К рискам, связанным с ипотекой, относят возможность продажи  квартиры банком, если заемщик не сможет оплачивать кредит. 

Еще один минус – большая переплата, которая порой достигает 300%, особенно при длительном сроке кредитования.

Поэтому, выбирая между арендой или покупкой квартиры, нужно адекватно оценить  готовность к обязательствам, связанным с владением недвижимостью и оплатой кредита.

Аренда или ипотека: что выгодней?

• В среднем по России аренда квартиры – дешевле, чем ипотечный платеж. Стоимость ежемесячной платы за стандартную однокомнатную квартиру составляет 24,1 тыс. рублей, в то время как ипотечный взнос начинается от 45,5 тыс. рублей. Исключением является Москва, где съем квартиры обходится дороже ипотеки.

• В процентном соотношении разница между ипотечным платежом и арендной ставкой составляет 26,3%. А в крупных городах разрыв увеличивается до 48-70%.

• На вторичном рынке разница между арендой и ипотекой в крупных регионах составляет почти 26%.